精装市场回归高等级城市，华东、华南等区域重点城市领衔高增长

　　2020年的新冠病毒，新一轮又已经在国外不断的肆虐，欧洲又开展了新一轮的封城封国的行动。而中国，这一切尽可能的消灭在国门入口之前。

 

　　房地产业连续增长为正，商品住宅市场销售面积已经增长至6.2%

 

　　疫情带给我们的不再是萎缩、低迷的经济形态，而是在全面防控的基础上的中国经济增速转正，前三季度宏观经济数据证实，中国经济经受住疫情大考，呈现稳定恢复增长态势。国家统计局数据显示，初步核算，前三季度国内生产总值722786亿元，按可比价格计算，同比增长0.7%。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%。

 

　　虽然经济增长已经由负转正，但是由此带来的负面作用还在不断的消减中。2020年前9月，全国房地产开发投资额全国房地产开发投资103484亿元，同比增速为5.6%，保持连续四月同比为正的态势，尤其是住宅同比增速达6.1%，投资额度为76562亿元，增速提高0.8个百分点；而到位资金也已连续三月为正。另外，2020年1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点；商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

　　精装市场回归高等级城市，华东、华南等区域重点城市领衔高增长

 

　　房地产市场已经逐步回暖，但受疫情影响下的精装市场，受到的波动还是较大的。根据奥维云网地产大数据监测数据显示，2020年1-9月精装市场的市场态势恢复程度仍呈下滑态势，精装B端住宅市场新开精装楼盘总套数为190.2万套，同比下滑20.7% 。

 

　　房地产精装市场已经在逐步回归高等级城市，根据奥维云网2020年1-9月数据显示，二线城市份额从去年同期61.1%提升至66.4%，市场份额提升了5.4%，二线城市中的华东市场份额增长明显，从去年同期的25.1%，提升至32.4%；一线城市因为体量小，市场份额也有小幅提升。

 

　　从城市来看，精装市场配套量TOP4城市中，华东区域占三席，分别是杭州、南京、苏州，位列TOP1-2、TOP4，与去年同期相比，同比增长17.8%、20.3%、39.1%；华南区域一席，为广州市，同比增长29.7%。

 

　　从城市增长幅度来看，TOP20城市中，增幅最大的是绍兴市，同比增长近五成；徐州和苏州同比增长近四成；主要是华东区域城市，精装修政策更为细化与深入，市场得到更好的培育。如绍兴，从绍兴市住房和城乡建设局官网获悉的政策（2020年9月2日出）得知，新增住宅全装修相关内容包括，如落实房产企业首要责任、 落实交付样板房制度、 完善分户验收制度、规定全装修的房源应提供基本装修方案、明确最低装修标准、 倡导菜单式装修等。同时，进一步规范房产开发企业在销售、宣传以及售后服务过程中的行为， 杜绝虚假宣传以及样板房与交付实体不一致等现象。苏州则在原来精装政策的基础上继续出台了 “精装新政”[苏住建房（2020）18号通知]，新政策明确提出：精装房装修标准不低于1000元/㎡！

　　10强开发商精装新开盘规模继续领先，旭辉、招商蛇口领衔高增长

 

　　根据奥维云网2020年1-9月数据显示，精装楼市中，10强开发商的精装楼市开盘量继续领先，开盘总量接近70万套，恒大、万科、碧桂园继续为行业前三，但同比增长与去年同期相比，万科增幅为0.1%，恒大、碧桂园的精装楼盘增长为负。

 

　　21-50强的开发商中，以旭辉、招商蛇口、时代地产、美的置业为代表的房企，在精装楼市中新开盘的项目中，同比增长均超过去年同期，增长幅度分别为87.6%、62.2%、27.9%、13.5%。

 

　　而非100强开发商的精装住宅配套量市场份额较去年同期相比，有小幅下滑，市场份额从33.2%降至31.8%。

　　三条红线之下，未来精装趋势几何？

 

　　奥维云网认为，三条红线政策下，精装房比例还将继续提升，这是一个大趋势。

 

　　从住建部在建筑业发展“十三五”规划中得知，到 2020 年新开工全装修成品住宅面积达到 30%，而实际上根据奥维云网数据显示，2019 年精装渗透率已达32%，2016-2019 年复合年增速 30%以上。2020 年受到疫情冲击，上半年精装新开盘项目规模处于下滑中，预计全年新开盘套数略小于2019年的325.2万套，尤其是在 8 月限制地产融资规模的“三条红线”政策之后，如“精装改毛坯”等现象的出现，是否会改变整个精装发展趋势？

 

　　奥维云网认为，精装房在“十四五”时期会有长足的发展。第一，“三条红线”倒逼企业从金融时代转向管理产品时代，是长期利好精装修的，可以让房企从金融时代转向品质化提升的时代，这样就更需要更多的房企修炼做好内功，能够把自己的真正的好的服务、好的产品和好的品质，持续延伸得到更好的发展；或者也可以这样说，只有这样才能保证房企长远的发展；而从中长期来讲，这的确是利好，对精装修市场更是利好信息，毕竟这些房企的实力是存在的，他们的实力还是非常雄厚的。

 

　　针对现阶段“精改毛”的现象，奥维云网认为，现在开发商资金压力较大，而疫情的影响、资金的压力、推盘的压力等多方面叠加所造成的短期现象，的确是存在的；但是对于中长期而言，这个现象的存在并不会影响到中长期整个房地产的“毛改精”的这个大的趋势，精装政策这条道路在中国一定会贯彻执行到底，在过程当中有这种反复也属于正常。

 

　　另外，“三条红线”政策，对于小地产上而言，影响是非常严重的。而对于中大型的地产商、大型地产商来讲，特别是top50的房企，中长期来看影响有限。

 

　　而从融创、保利等开发商出获悉，预计大幅提升精装率，腰部和 30 名以后开发商紧跟龙头趋势未变。

 

　　因此2020年四季度，精装房比例进一步增加，2021 年继续看好精装趋势，精装继续引领时代潮流。