2024年上半年杭州房地产市场形势总结
2024年上半年,杭州一二手成交结构逆转,土地市场提质缩量,整体表现可圈可点。
新房市场受供应影响,1-2月成交表现一般,随着供应恢复,叠加5月政策刺激,新房成交量呈现明显回升趋势。
二手房成交优于新房,自3月取消二手房限购后,连续4个月维持近8000套体量,上半年累计成交389万㎡,已赶超去年同期水平。
土地市场延续小规模出地节奏,通过精细化供地控制区域库存,但即便如此,上半年涉宅用地出让591亿,仍位居全国第二,领先大部分同能级城市。
下文将具体盘点2024年上半年杭州房地产市场表现。
楼市政策
全面放开限购政策,持续降低购房利率,刺激需求释放
2024年上半年,杭州楼市政策主要从需求侧发力,3月14日率先放开二手房限购,取消主城四区限购要求并将降低增值税免征条件,刺激需求入市的同时,增加主城四区优质二手房源;
5月9日,杭州取消新房限购,此前主城四区新房仍需户口、1个月社保或个税要求,“杭七条”政策落地后不再审查购房资格,执行了八年的限购政策全面放开。
数据来源:中指数据CREIS
土地市场
土地出让金位居全国第二,主力成交区域回归核心四区
2024年上半年,杭州市区涉宅用地成交规模308万方,土地出让金591亿,同比缩减38%,杭州供地规模、供应节奏略有放缓,但即便如此,土地出让仍位居全国第二,出让金仅次于北京,出让规模高于多数同能级城市。
从区域来看,杭州涉宅用地成交主力区域由近郊四区回归至核心四区。2024年上半年,核心四区土地出让金合计成交303.3亿元、成交土地宗数16宗,均超近郊四区,成交规划建面124.4万方,差距较小仅25万方,滨江、上城、萧山等区土拍热度较高。
数据来源:中指数据CREIS
主城限价初见松绑,宅地利润空间有扩大趋势
杭州市新房限价自2023年11月9日起开始解除,从外围向中心逐渐推进。首次解除区域为临平、钱塘、富阳、临安四区,随后以板块为单位先后取消余杭、萧山部分板块的新房限价约定。6月28日,滨江区白马湖地块成为主城区首宗取消限价的地块,预计未来范围将进一步扩大。
新房定价权重回企业、土拍竞争压力降低等趋势,对房企利润空间的扩大产生了积极作用。2024年上半年,杭州房地价差保持在16534元/㎡,同比提升20.5%,环比提升15.3%,其中3批次多宗主城地块底价成交,房地价空间最高达19467元/㎡。
数据来源:中指数据CREIS
外来国央企份额扩大,建发房产登顶拿地榜TOP1
2024年上半年,本土企业仍占据主导地位,权益拿地金额占比为70.2%,份额较去年同期扩大4.1个百分点。其中,本土民企份额收缩3.6个百分点,本土国企/城投及混合所有制企业份额稳定上涨4个百分点左右。
外来企业中,外来民企份额下滑幅度最大,较去年同期缩减11.8个百分点,取而代之的是外来国央企强势入场,份额大幅扩张8.6个百分点,如建发房产以158亿元跃升权益榜单TOP1,领先滨江集团。
数据来源:中指数据CREIS
新房市场
供求规模整体缩减约4成,月度呈前低后高走势
2024年上半年,杭州市区商品住宅成交362.4万㎡,成交金额1175.2亿,同比缩减幅度均超40%,成交均价32428元/㎡,同比回落2.4%。
从月度走势来看,1、2月受供应影响,成交表现低迷,自3月供应回升,但4、5月成交仍不及预期,因此5月从中央至地方层面先后出台刺激政策,6月成交达上半年最高位。
数据来源:中指数据CREIS
成交结构持续上移,130-140㎡面积段、350-500万总价段占比显著增长
从面积段来看,110㎡以下房源成交占比合计34.1%,较去年同期缩减5.2个百分点,份额被110-140㎡房源替代,成交占比39.6%,较去年同期扩大3.6个百分点,其中130-140㎡扩大3个百分点最为显著。另外,180-300㎡大面积产品成交占比有2.8个百分点的提升。
从总价段来看,500万以内房源成交结构平替明显,其中200-350万总价段成交占比缩减5.4个百分点,向上平移至350-500万总价区间。高总价区间内,800-850、900-950万总价段分别扩大0.7、0.8个百分点,1000万以上总价段房源上半年成交有所回落。
数据来源:中指数据CREIS
14.7%的房源吸纳全市44.7%的客户量,集中度进一步上升
2024年上半年,杭州市区共计推盘24792套房源,摇号登记客户67539组,登记人数同比减少28.4%,平均中签率36.7%,中签率较去年同期下降6.1个百分点,在政策的连续刺激下,市场情绪有所改善。
但上半年流摇率58.8%,流摇房源显著扩容,且集中度进一步上升,中签率TOP10楼盘合计推盘3634套,占全市推盘量的14.7%,共吸引30180组客户登记,占全市客户数量的44.7%,全市14.7%的房源便吸纳了44.7%的客户基数,市场分化情况仍在加剧。
数据来源:中指数据CREIS
二手房市场
一二手成交结构逆转,二手成交大幅领跑新房,重回2021年高位水平
自3月14日限购放开以来,二手成交连续4个月保持近8000套高位,2024年上半年累计成交39877套房源,成交面积389万㎡,均已赶超去年同期水平,政策效果显著,且持续时间较长。
值得注意的是,上半年二手成交套数、面积均已超越新房,其中一二手成交套数比仅0.57,成交面积比为0.82,杭州正式步入存量博弈时代。
二手市场的活跃,与价格、房源等因素相关。在当前以价换量的趋势下,二手房价格优势凸显,且前几年大体量成交的新房陆续交付进入二手市场,可选楼盘变多、现房确定性高,对于购房者来说二手房性价比更高。
数据来源:中指数据CREIS
后市预判
土地市场:供地规模维持“量少而精”,不排除主城四区进一步增加供应
预计后续推地仍维持“量少而精”的趋势。截至7月16日,目前已有6宗宅地挂牌公示,将于7月23日、7月30日及8月13日分别完成出让,每次供地不超3宗,多数地块规划建筑面积低于5万㎡。
为增加土拍热度,不排除增加主城优质地块的可能。据不完全统计,上半年杭州市区范围已公示超6宗“商改住”地块,如滨江儿保附近滨江单元R21-06地块、蒋村文新单元XH030203-01地块等,此类地块后续将陆续进入土拍市场,增加主城区优质地块供应,提升房企参拍积极度。
主城四区新房限价放开区域或将进一步扩容。目前仅滨江区白马湖地块率先取消限价,预计后续松绑范围将从主城区的边缘板块向内延伸,进一步放开新房限价。
数据来源:中指数据CREIS
新房市场:受制于供应,预计成交规模难有明显上涨,主城区或迎供应短缺
市场规模与供应挂钩,预计下半年成交难有明显起色。近几年,杭州新房市场逐渐过渡到与供应强挂钩的状态,成交规模需看供应体量,热度指标则靠红盘支撑,在当前去库存为主的基调下,土地出让规模有限,预计下半年新房成交难有大幅增长,整体以稳为主。
主城区或迎供应短缺,摇号集中度或将进一步提高。截至7月16日,主城四区待入市地块已不足15宗,合计规划建筑面积约86万㎡,分布主要集中在运河新城(3宗25万㎡)、江湾新城(2宗19万㎡)与之江度假区板块(2宗14万㎡),预计下半年主城四区将迎短暂的供应空白期。对于购房者来说,可选楼盘的减少,意味着集中度将进一步提高,上半年全市14.7%的房源便吸纳44.7%的客户量,下半年或将进一步提升。
数据来源:中指数据CREIS
二手房市场:需求集中释放后或出现回调可能,以价换量趋势不变
需求集中释放后或出现回调可能。自3月二手限购政策解除至今,杭州二手成交量已连续4个月维持近8000套高位,6月成交8357套,高度接近去年3月小阳春体量。但当前需求总量有限,高位成交或难长期维持,从带看量指标看,目前已出现回落趋势,且三季度易受季节性影响,酷暑也将降低看房意愿。因此,不排除需求集中释放后,成交量出现回调的可能。
以价换量趋势不变。二手房因价格优势,成交活跃,预计下半年短期难改以价换量趋势。
数据来源:中指数据CREIS