房地产发展新模式：从规模扩张转向产品为王

　　4月25日，中共中央政治局召开会议。会议指出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

　　在业界看来，房地产行业已经进入“止跌回稳”的关键阶段，但压力仍在，需加力稳固当前成果。眼下，上市房企财报披露已经接近尾声。从上市房企2024年的资产负债表、利润表和现金流量表这“三张表”的细微变化可以看出，行业正在着力转变发展模式、修复利润、优化资产负债表。

　　那么，上市房企如何主动调整发展策略，探索“高质量发展”的转型路径？哪些新业务正在崛起？还有哪些难点需要攻克？近期，带着这些问题，《证券日报》记者与行业协会、分析师以及十余家房企及物业管理公司管理层进行交流，试图以一线视角洞察上市房企的发展策略。

　　聚焦“好房子”拼产品

　　整体来看，房地产行业仍在深度调整中。中指研究院数据显示，2024年百强房企营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；净利润均值仅为4.2亿元。Wind数据显示，2024年，多家头部房企开发销售型业务毛利率已跌破10%，相比于正常时期的25%左右大幅下降。

　　“2021年以前获取的高成本土地项目尚未完全出清，是当前利润率下滑的主要因素。”一位房企财务负责人坦言，“但我们也看到，优质项目的盈利能力正在恢复。”

　　与多家房企管理层交流后获悉，修复利润的核心逻辑，是从“规模扩张”向“产品为王”转变。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

　　2023年6月份，住房和城乡建设部部长倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推进“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》。3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，其中提出住宅层高不得低于3米、四层及以上必须配备电梯等标准，这些“硬指标”将于5月份起正式实施。

　　相关政策的出台，加速推动房地产行业步入“品质时代”。许多房企涌入“好房子”赛道，重新投资拿地。不少龙头房企管理层透露，新开发的优质项目毛利率已恢复至20%以上，净利润率回到双位数区间。而这些新项目，几乎都符合上文提及的“好房子”标准。

　　这背后的市场逻辑是，从“拼地价、拼规模”转向“拼产品、拼选址”，“产品力”成为影响企业盈利的决定性因素。面对这一变化，房企开始加速甩掉低利润率项目“包袱”，将资源集中配置于更受市场欢迎的“好房子”上。

　　以绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）为例，公司2024年全年实现重点难点库存出清422亿元，超额完成113%既定目标。

　　“公司通过‘老盘新作’、大宗交易等举措，最终超额完成了年初设定的目标。”绿城中国执行总裁耿忠强表示。

　　绿城中国副总裁李骏透露，2024年公司有9个项目在首次开盘阶段即实现整盘售罄，绿城中国正通过提升高端项目溢价能力来修复盈利能力。

　　面对新规和市场变化，一批头部房企也在加快对“好房子”的战略部署。“2025年是行业新发展模式加快构建、‘好房子’建设加快落地的关键之年。公司会主动迎接挑战，对‘好房子’的建设标准加强研究、主动承接。”越秀地产董事长林昭远表示。

　　中海科技有限公司副总经理余祥鑫则进一步提出对“好房子”的畅想：“未来，交付的房子里所有东西都应该是智能的。”

　　“‘产品驱动’逻辑下，房地产行业正从粗放扩张走向精细运营。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时表示，行业竞争格局正在改变。

　　多元业务增厚现金流

　　开发主业之外，越来越多房企正在探索更具韧性的增长路径，以提升对市场周期波动的抵御能力。物业服务、商业运营、长租公寓、代建等多元化业务加速发展，逐步成为支撑企业长期可持续发展的“第二增长曲线”。

　　2024年，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）的经常性业务利润首次突破百亿元，占总利润比重提升至40.7%，体现了经营性收入对企业利润的显著拉动。龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）则更早布局，在2023年便实现全年经营性利润占比首次超过50%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，预计到2028年，公司经营性收入将继续提升，占比将在一半以上。

　　与以往重资产驱动的模式不同，当前房企布局的多元性业务，一方面更强调轻资产模式，持续增强ROE并突破财务瓶颈；另一方面与REITs等资本市场工具相结合，形成一个真正的“投融管退”专业化分工闭环。

　　其中，在商业地产板块，轻资产外拓已成为房企增长的重要模式。华润万象生活有限公司管理层在业绩说明会上表示，2024年，公司新签约商业轻资产外拓项目12个，2025年计划拓展10个以上的轻资产管理项目。

　　同样依靠轻资产运作优势，代建业务也逐渐成为提升企业ROE（即净资产收益率）的有效路径。2024年，绿城中国旗下聚焦代建业务板块的绿城管理控股有限公司实现收入34.41亿元，毛利达17.06亿元。相比自持开发项目，代建模式下企业无需承担高额土地成本，能在控制风险的同时获取可观利润。

　　此外，当下REITs市场持续扩容，不少房企积极通过REITs、资产证券化等方式进一步撬动存量资产价值。其中，华润置地打造了华润商业资产REIT和华夏基金华润有巢REIT的双平台，按照计划，华润置地希望未来5年REITs发行规模达到500亿元以上。

　　“大资管业务是公司重要的模式和第二增长曲线。”华润置地高级副总裁张大为表示，未来公司将继续推动资产和资本的循环，持续提升资产的运营效率和现金流的创造，实现大资管业务在规模上和效率上的全面领先。

　　通过多元化业务，房企的现金流持续增厚。2024年，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）经营活动产生的现金流量净额为319.6亿元，创2019年以来最高纪录。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，未来几年，一些典型房企经营性业务收入占比将进一步上升，预计利润贡献占比将达到五成。